¿Una hipoteca es activo o pasivo?

Los pasivos y activos componen a los estados financieros, los cuales ayudan a las personas y empresas a determinar su valor neto. La mayoría de los pasivos son evidentes, sin embargo, las hipotecas no son tan fáciles de identificar como pasivos o activos debido a la naturaleza cíclica del mercado de bienes raíces. Por eso, seguramente en algún momento te habrás preguntado: “¿La hipoteca es activo o pasivo?” En este artículo de CUIDA TU DINERO te explicamos eso y más.

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo utilizado para financiar la compra de una propiedad, generalmente una casa o un terreno. En una hipoteca, el prestatario (comprador de la propiedad) obtiene dinero del prestamista (generalmente, entidades bancarias) y a cambio otorga a este último un derecho de garantía sobre la propiedad adquirida.

Un prestatario debe solicitar una hipoteca a través de un prestamista y cumplir con varios requisitos, incluidos puntajes de crédito mínimos y pagos iniciales. Las solicitudes de hipoteca pasan por un riguroso proceso de inspección antes de llegar a la fase de cierre. Existen varios tipos de hipoteca dependiendo de las necesidades del prestatario.

1. ‌Préstamo a largo plazo.‌ Los plazos típicos oscilan entre 15 y 30 años, aunque pueden existir opciones más cortas o más largas según el prestamista y las necesidades de los prestatarios.
2. ‌Garantía de la propiedad.‌ La propiedad adquirida se utiliza como garantía del préstamo. Esto significa que el prestamista tiene el derecho de tomar posesión y vender la propiedad en caso de incumplimiento en los pagos.
3. ‌Tipos de interés.‌ Una hipoteca tiene asociada una tasa de interés, que es el costo que el prestatario debe pagar por el préstamo. La tasa de interés puede ser fija o variable.
4. ‌Pagos periódicos.‌ El prestatario realiza pagos periódicos para devolver el préstamo.
5. ‌Amortización.‌ Con cada pago realizado, una parte del mismo se destina a pagar el capital del préstamo (amortización) y otra parte se destina a pagar los intereses acumulados.
6. ‌Costos adicionales.‌ Además de los pagos mensuales, existen otros costos asociados a una hipoteca, como los costos de cierre, los cuales incluyen honorarios de abogados, tasaciones, seguros y otros gastos administrativos.

El contrato hipotecario es el documento legal que establece los términos y condiciones de una hipoteca. A continuación se presentan los elementos clave que suelen incluirse en un contrato hipotecario:

1. ‌Identificación de las partes.‌ El contrato debe identificar claramente a las partes involucradas, es decir, el prestamista y el prestatario.
2. ‌Descripción de la propiedad.‌ Incluye la ubicación y dimensiones del inmueble.
3. ‌Monto del préstamo.‌ Incluye tanto el capital principal como cualquier monto adicional que pueda haber sido prestado para cubrir los costos de cierre u otros gastos relacionados.
4. ‌Tasa de interés.‌ El monto de la tasa pactada para el contrato de préstamo, que puede ser fija, que no cambia durante el término del contrato, o variable, es decir, que pudiera ser sujeta de cambio.
5. ‌Tipo de préstamo.‌ Los tipos de préstamo pueden ser: a. Convencional: para quien tiene un buen puntaje crediticio. b. Préstamo jumbo: para quien, teniendo excelente crédito, busca invertir en una propiedad costosa. c. Préstamo asegurado por el gobierno: para quien cuenta con puntajes de crédito bajos y poco efectivo para el pago inicial. d. Hipoteca de tasa fija: para quien prefiere un pago mensual fijo durante la duración del préstamo. e. Hipoteca de tasa ajustable: para quien no planea quedarse en la casa por mucho tiempo, y quiere pagos bajos en el corto plazo.
6. ‌Pagos y amortización.‌ Se detallan los términos de pago, incluyendo el plazo, el monto de los pagos mensuales, la fecha de vencimiento y cómo se realizarán los pagos. Además, se especifica cómo se aplicarán los pagos al capital e intereses del préstamo.
7. ‌Condiciones de incumplimiento.‌ El contrato establece las consecuencias en caso de incumplimiento por parte del prestatario.
8. ‌Gastos adicionales.‌ Son gastos como la tarifa de la solicitud, costo de avalúo, costo de reporte de crédito, tarifas por inspección, entre otros.
9. ‌Derechos y responsabilidades.‌ El contrato establece los derechos y responsabilidades tanto del prestamista como del prestatario.
10. ‌Cláusulas adicionales.‌ El contrato puede incluir cláusulas adicionales que son relevantes para la transacción, como cláusulas de pago anticipado, opciones de refinanciamiento o cláusulas de transferencia de hipoteca.

En términos simples, un activo es algo que se posee y que puede generar valor. Hay muchos tipos de activos, incluido el dinero en efectivo que tienes a la mano, las carteras de inversión y las pertenencias personales que se revalúan con el tiempo. Los bienes inmuebles de generación de ingresos son referidos, generalmente, como un activo. Con la excepción de épocas con crisis inmobiliaria, los expertos sugieren que una casa se revalúa a un ritmo del 5% por año. Esto hace que algunos propietarios asuman automáticamente que sus casas son activos. También, dado que se tiene la opción de vender la casa o convertirla en una propiedad de alquiler, la mayoría de las personas también lo consideran así.

Los pasivos son deudas. Son cualquier cosa por la que debas dinero. Un préstamo de automóvil, la hipoteca de una casa o incluso las obligaciones de manutención infantil son pasivos que también deben incluirse en tu patrimonio neto general.

Dado que una hipoteca es un tipo de deuda, es posible que asumas automáticamente que tu hipoteca actual es un pasivo. Sin embargo, ten en cuenta las repercusiones de la venta de tu casa. Si la venta de tu casa a su valor actual de mercado resulta en utilidad, tu hipoteca puede caer en la definición de activo.

Al determinar si debes agregar tu hipoteca a la columna de pasivos o de activos en tu estado financiero, utiliza una evaluación a corto y a largo plazo. El pago de una hipoteca, sin ninguna intención de vender, crea un pasivo; pero si usas tu casa para tomar ventaja de las ganancias a corto plazo en el mercado, tu casa puede ser considerada un activo.

En contabilidad, la clasificación de las hipotecas como activos o pasivos depende del punto de vista desde el cual se analicen. Esta dualidad refleja la naturaleza financiera compleja de las hipotecas, donde una misma transacción puede tener implicaciones diferentes para las partes involucradas.

¿Qué es más importante para el bienestar financiero de una persona: el valor positivo de vivir en una casa que le gusta o el valor negativo de tener una hipoteca y, por lo tanto, una deuda que pagar?

Desde la perspectiva del prestatario, la hipoteca se considera un pasivo. El prestatario adquiere una deuda al obtener el préstamo hipotecario y está obligado a realizar pagos periódicos para reembolsar el préstamo. El prestatario tiene la responsabilidad de cumplir con los términos del préstamo y pagar los intereses y el capital adeudado. Por lo tanto, la hipoteca se registra como un pasivo en el balance personal del prestatario. Aunque el préstamo hipotecario es un pasivo, la vivienda en sí misma generalmente se considera un activo para el prestatario. Por otro lado, desde la perspectiva del prestamista, la hipoteca se considera un activo.

Es importante tener en cuenta que la misma hipoteca puede ser considerada un pasivo para el prestatario y un activo para el prestamista, ya que representa una deuda para uno y un derecho de cobro para el otro.

Las malas condiciones del mercado de viviendas pueden dar lugar a las ejecuciones hipotecarias. A su vez, las ejecuciones hipotecarias disminuyen el valor de mercado de tu casa, lo cual te puede dejar "al revés" en tu hipoteca. La frase "al revés" se utiliza cuando los propietarios deben más en sus hipotecas que el valor de mercado actual de sus casas. Una hipoteca puede llegar a ser un gran pasivo cuando el valor cae por debajo del saldo de tu préstamo. Si vendes la casa, pierdes dinero. Además, si el valor de tu casa no se revalúa, la venta puede dejarte en el punto de equilibrio. En este caso, tu deuda no produce ingresos y la hipoteca es un pasivo.

En bienes raíces comerciales, el término "activo tóxico" se refiere a la propiedad inmueble generadora de ingresos que empieza a perder dinero. Por ejemplo, los bancos con grandes cantidades de inmuebles no rematados pueden ejecutar estrategias para mitigar la pérdida y librarse de los activos tóxicos.

Las propiedades de inmuebles no rematados son ejecuciones hipotecarias que no se vendieron en una subasta. Para el dueño de una casa, perder dinero en una hipoteca es un pasivo. Dado que las empresas comerciales de bienes raíces a menudo tienen sofisticadas estrategias en marcha para paliar las pérdidas de las inversiones, las propiedades que aún poseen son activos.

En última instancia, comprender la perspectiva desde la cual se evalúa una hipoteca es fundamental para tener una visión completa de su impacto tanto en los balances personales como en las instituciones financieras. Lo mejor es consultar a un asesor financiero que te ayude a comprender las hipotecas, los préstamos bancarios, el crédito hipotecario, tus deudas pendientes, la cantidad de dinero que has pagado y el valor real de tus activos.

Y si quieres saber más sobre hipotecas y finanzas personales, recuerda que puedes consultar más artículos sobre estos temas en CUIDA TU DINERO.