¿Qué son las fianzas en la construcción?

Las fianzas de construcción son una herramienta de gestión de riesgos utilizada para proteger a los propietarios y desarrolladores de proyectos. Una fianza es una garantía legal para completar el proyecto como se esperaba. En los casos en que un contratista no pudiera cumplir, la compañía de fianzas proporcionará alguna forma de restitución a su dueño. Aunque dichas fianzas no son necesarias en todos los proyectos, existen normas estrictas de fianza sobre la labor del gobierno. Muchos propietarios privados y desarrolladores también pueden exigirlas para proteger los intereses de diversos proyectos.

Hay tres tipos de fianzas que se utilizan en la construcción; las fianzas de licitación se publican durante el proceso de licitación y constituyen una garantía de que una empresa va a firmar un contrato para su precio de oferta especificado si son el bajo postor. Las fianzas aseguran que el contratista deberá completar el trabajo de acuerdo con el contrato y si no llega a realizarse, la fianza de cumplimiento garantiza que el dinero no se perderá en la incorporación de otro contratista para completar el trabajo. Las fianzas de pago garantizan que todos los proveedores y subcontratistas serán pagados por el trabajo realizado.

Las fianzas de construcción ofrecen una serie de beneficios a los propietarios de los proyectos que a menudo se enfrentan a enormes riesgos financieros. Una empresa debe ser investigada a fondo antes de la emisión de una fianza. Al exigirla, el propietario está recibiendo una garantía de que la empresa está financieramente calificada para asumir el proyecto y tiene un historial de rendimiento sólido. Los trabajos afianzados son mucho más propensos a ser completados sin incidentes a causa de las enormes sanciones económicas y legales que enfrentan los contratistas por no cumplir.

Sin embargo, las fianzas de construcción presentan varios inconvenientes para los propietarios y contratistas, pues la prima de unión puede variar de 1 a 2% del precio del proyecto y este costo se transfiere al dueño en forma de ofertas más altas. Para los contratistas, dichas fianzas pueden ser difíciles de obtener. Las nuevas empresas pueden no tener el historial de rendimiento requerido para calificar y los que la tienen se encuentran en capacidad de afianzamiento limitado.

Las fianzas son emitidas por organizaciones conocidas como compañías de fianzas. Una vez que un contratista tenga conocimiento de los requisitos de la licitación en un trabajo, él se comunicará con una compañía de seguros para arreglar una fianza. La compañía de fianzas evaluará al contratista, así como el riesgo asociado con el proyecto antes de la determinación de la tasa de las fianzas. Una vez que el contratista paga esta prima, se emite un certificado de fianza, que debe presentarse junto con la oferta. Una vez que el contratista cumpla con todas las obligaciones asociadas a la oferta o el proyecto, su prima de fianza es reembolsada.

Desde la Ley de Miller a principios del siglo 20, el pago y rendimiento de las fianzas en la construcción han sido un requisito en todos los proyectos de gobierno de más de US$100.000. En 1994, la ley fue enmendada para requerir las fianzas en todos los proyectos por valor de más de US$25.000. La modificación de 1994 también especifica que una fianza de licitación deberá ser presentada en todos los puestos de trabajo que requieren garantías de pago y de rendimiento. Los empleos por valor de menos de US$100.000 deben permitir a los contratistas que presenten un depósito en efectivo en lugar de una garantía, lo que le da a las empresas menos consolidadas la oportunidad de hacer una oferta.