Cómo cambiar los nombres en la escritura de la propiedad

La titularidad de una propiedad puede cambiar por muchas razones. Aunque la principal es la compraventa, el cambio de los nombres en la escritura de la propiedad también puede darse por otros motivos, como el fallecimiento del propietario, un divorcio, una donación, la disolución de la empresa propietaria del bien, una afectación como capital, etc.

Incluso una reparación o modificación al estado original de la vivienda o local comercial -como la construcción de un anexo- daría pie a una modificación de las escrituras de propiedad en México; aunque en este caso no se trataría de un cambio de titularidad, sino de las características del inmueble.

Lo importante es recordar que la titularidad no es un elemento permanente. De hecho, puede cambiarse tantas veces como pase el bien de unas manos a otras acudiendo al Notario y al Registro Público de la Propiedad.

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Para poder efectuar un cambio en la titularidad que sea legal y oponible ante terceros, el dueño actual debe iniciar un proceso de escrituración, ya sea a través de la firma de un contrato, como la compraventa o la donación. Recuerda que la firma de contratos privados -como una compraventa entre partes- no es válida según el ordenamiento jurídico mexicano, a menos que el contrato se firme ante el Notario Público.

El costo de cambiar de nombre de las escrituras de una casa dependerá de la ubicación del inmueble, su antigüedad, el área de la construcción, etc. El Registro Público de la Propiedad le dará un valor estimado a la vivienda y, sobre ese valor, se aplicará un porcentaje que varía según el distrito, pero la media se calcula entre un 5 % y un 8%. A esto se le añade el impuesto de compra -que corresponde al 4 % del avalúo- y los costos de cada certificado.

Por ejemplo, la inscripción en el Registro Público de la Propiedad tiene un costo de hasta $16.000 pesos mexicanos, y los honorarios notariales varían entre $15.000 y $30.000 pesos mexicanos, en la mayoría de los casos.

No obstante, para garantizar que el Estado cuenta con registros verídicos de los propietarios de las casas en México, la Asociación Nacional del Notariado Mexicano entrega hasta $200.000 pesos mexicanos como subsidio a través del FONACOT.

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Para iniciar el proceso de escrituración, necesitarás un documento que certifique el cambio de propiedad. Ante la muerte del propietario, sería el acta de defunción y la declaración de herederos hecha por el Juez. Ante un divorcio, la sentencia de divorcio definitivamente firme.

En caso de compraventa o donación, acude a una Notaría para la firma del contrato. El Notario expedirá una comunicación al Registro y tramitará todo lo pertinente, como el pago de los impuestos, la solicitud de certificados y la redacción de las nuevas escrituras.

Antes de iniciar con el procedimiento, necesitarás ciertos requisitos, como:

• Número de la Notaría.
• Nombre, apellidos e identificación del Notario.
• Datos de la vivienda, como la superficie, linderos, ubicación, etc.
• Datos personales del comprador y del vendedor, en caso que sea una compraventa.
• Contrato de hipoteca, si lo hubiere.
• Copia del instrumento de pago, por ejemplo, un cheque o el comprobante de transferencia.

Puedes conseguir los datos de la propiedad solicitando una copia certificada del libro original en el Registro Público de la Propiedad, o la última ficha catastral. Recuerda que, después de escriturar la vivienda, deberás iniciar el trámite de cambio de titularidad de la ficha catastral en la dependencia correspondiente.

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Cada vez que se produzca un cambio en la titularidad de un bien inmueble se debe realizar el proceso de escrituración. Piensa que podrías necesitar vender la casa para obtener liquidez y pagar una deuda, o ponerla como la garantía de un préstamo bancario. Además, si no inicias el procedimiento, tu derecho como propietario no será oponible ante terceros.

Si fuiste víctima de una estafa, por ejemplo, y el contrato privado queda invalidado, habrás perdido el dinero que pagaste por el inmueble y, por supuesto, el inmueble en sí. Por eso es preferible iniciar el proceso de escrituración tan pronto como sea posible.

Además, aún cuanto el trámite no es económico, podrías recibir descuentos dependiendo del avalúo de la propiedad, y siempre podrás solicitar el subsidio ante el FONACOT.