Cómo calcular renta por pie cuadrado para un arrendamiento comercial

¿Estás buscando un local comercial en alquiler para tu negocio? Seguramente has escuchado a profesionales de bienes raíces hablando sobre el precio de la renta en términos de costo por pie cuadrado o por porcentaje de valor. Inclusive existen otros métodos de como calcular una renta. Todo esto puede ser algo confuso. Si alguna vez te has preguntado cómo calcular un arrendamiento comercial, sigue leyendo este artículo de CUIDA TU DINERO. ¡Aquí encontrarás toda la información que necesitas!

Un arrendamiento comercial o renta comercial es un contrato entre un propietario, el dueño del inmueble, y una empresa o una persona particular con el propósito de alquilar un inmueble con fines comerciales.

En Estados Unidos, existe una gran diversidad de arrendamientos comerciales de acuerdo a las condiciones, términos y obligaciones de cada uno. El arrendatario se obliga, en primera instancia, a pagar la renta. Pero en todo local comercial en renta existen otros gastos que forman parte de la operación del inmueble. Por ejemplo:

• los servicios;
• los impuestos a la propiedad;
• el seguro;
• los gastos de mantenimiento.
  

En ocasiones, el dueño del inmueble los paga, pero a veces, esto no sucede.

Existen, por lo tanto, diferentes tipos de contratos basados en estas diferentes mezclas, es decir, qué paga el arrendatario y qué paga el arrendador. En un extremo encontramos un contrato donde el inquilino paga renta y servicios y el dueño del inmueble paga todos los gastos. Por otro lado, está el contrato donde el arrendatario paga todo y el propietario no paga nada. Y en medio, encontramos diferentes esquemas de compromiso de pago de las obligaciones por ambas partes. Veamos brevemente las características de algunos de ellos.

En el arrendamiento bruto el inquilino paga el alquiler y los servicios. El propietario se encarga de los gastos adicionales del edificio, incluidas las tarifas de mantenimiento, el seguro y los impuestos de propiedad. Muchas veces esto resulta en rentas más altas.

Los contratos de arrendamiento neto tienen algunas variantes a la estructura general. Por lo general, estipulan que los inquilinos pagan una parte proporcional de los gastos operativos del edificio: tarifas de mantenimiento, impuestos a la propiedad y seguros. Los tipos de arrendamientos netos incluyen triples, dobles y simples. Cada tipo de arrendamiento neto tiene su propio nivel de obligación de pago que el propietario transfiere al inquilino.

Si tienes un contrato de arrendamiento simple neto, además del alquiler deberás pagar los servicios públicos, así como los impuestos a la propiedad. El propietario se encarga del seguro del edificio y los gastos de mantenimiento.

En un contrato de arrendamiento doble neto, deberás pagar el alquiler y los servicios públicos, así como los impuestos a la propiedad y el seguro de construcción. El propietario paga directamente los gastos de mantenimiento del edificio. Este tipo de contrato es muy popular.

Con un arrendamiento triple neto, además de la renta comercial, deberás hacerte cargo de todos los gastos de la propiedad: mantenimiento, impuestos y cuotas de seguro. Este tipo de arrendamiento suele ser a largo plazo y el arrendador se involucrará en ocasiones.

Un contrato de arrendamiento bruto modificado significa que el inquilino paga el alquiler base, los servicios públicos y una parte de los costos operativos. El propietario paga la otra parte.

Este tipo de contrato le quita al propietario toda responsabilidad de cubrir los gastos del edificio en todos los casos. Eso significa que el inquilino debe pagar cualquier mantenimiento o reparación del techo y la estructura del edificio, y demás reparaciones necesarias dentro del área que renta. Además, por supuesto, el arrendatario debe pagar su renta y los servicios.

En este contrato, el propietario pide al inquilino que pague un alquiler base además de un porcentaje de las ventas comerciales brutas. En ocasiones también pagan algo de los gastos de operación. Se usa mucho en locales de las ventas al detalle.

Los esquemas típicos de lo que un inquilino debe pagar para cada tipo de arrendamiento se enumeran en la tabla a continuación.

Comprender las diferencias entre cada tipo de arrendamiento comercial te permitirá decidir exactamente a lo que te quieres comprometer y hacer mejores negociaciones. Es crucial tener en cuenta que, si bien cada categoría de arrendamiento proporciona una idea de los gastos esperados del inquilino, cada contrato es negociable. Solamente una revisión detallada del contrato te puede indicar ya a detalle qué gastos estarán bajo tu responsabilidad y en qué porcentaje.

Existen varios métodos para calcular el arrendamiento de espacios comerciales. Al final de cuentas, el propietario podrá darle el valor que más le convenga, pero pudiera ser buena idea que realices tu propio cálculo para asegurarte de que obtengas un trato justo.

El valor total del inmueble es un parámetro obligado para saber cuál es el precio justo de los espacios de renta comercial. Regularmente, se recomienda estimar un máximo de 1.1 % del monto total del inmueble como valor de alquiler mensual. No obstante, esto puede cambiar dependiendo de factores como la ciudad y la zona en la que se encuentra el local comercial.

Otra opción es checar el valor de la renta de propiedades similares en el área y tomarlas como punto de referencia. Aunque no es el método más confiable, sí es el más práctico y fácil. Existen muchos sitios web como LoopNet, Crexi o Property Shark (contenido solamente en inglés), en donde puedes revisar el valor de alquiler de espacios de renta con las mismas características que estés buscando.

Una de las formas más exactas para conocer el valor de renta de un local comercial, es calcular el precio por metro o pie cuadrado, como se describe a continuación.

‌Paso 1. Calcula la superficie en pies cuadrados del edificio‌

Para ello, tendrás que medir el ancho y la longitud del edificio, y multiplicar los dos números. Por lo general, es solo el espacio en el que se puede caminar sobre el cual se calcula la superficie. Para este ejemplo, supón que el edificio es de 30 pies por 50 pies (9 m x 15 m), por lo que el total de pies cuadrados es de 1.500 pies cuadrados (135 m2).

‌Paso 2. Determina la renta anual total‌

El propietario(a) decidirá cuánto quiere cobrar por mes, monto que deberás multiplicar por los 12 meses. Si desea cobrar US $2,500 mensuales, la renta anual total será de US $30,000.

‌Paso 3. Divide la renta anual entre la superficie‌

Siguiendo el ejemplo anterior, US $30,000 se divide entre 1,500, por lo que el precio anual por pie cuadrado (0.09 m2) es de US $20.

‌Paso 4. Divide el costo anual‌

Divide la superficie en pies cuadrados por 12 meses para determinar la tasa mensual. En nuestro ejemplo, el alquiler mensual sería de US $1.67 por pie cuadrado.

Puedes consultar a un agente inmobiliario para que realice un avalúo, además de que podría hacerte algunas recomendaciones de mejoras. El cálculo del valor total que realice el agente en su avalúo te ayudará a determinar un precio adecuado de arrendamiento mensual.

Existen varios factores que pueden afectar el precio de arrendamiento de un local comercial. Todos influyen en el precio y todos hay que tomarlos en cuenta. Aquí te comentamos algunos.

Una excelente ubicación de la propiedad es uno de los factores más críticos que contribuyen a su valor de mercado y, por tanto, a su valor de arrendamiento comercial. Diferentes aspectos del vecindario o área donde se encuentra la propiedad pueden sumar o restar valor. En el caso de un local comercial, los aspectos a tener en cuenta respecto a la ubicación podrían ser:

• la cercanía con un bulevar (blvd), o con autopistas o vías de comunicación;
• si se encuentra en una plaza comercial;
• si es una zona comercial o no;
• la cercanía con viviendas u otras áreas comerciales;
• el tránsito de gente.

El tipo de propiedad también influye en el precio de alquiler. ¿Son edificios de oficinas, o es un local comercial con escaparates que se puedan adaptar a una tienda? ¿Tiene mobiliario? ¿Tiene espacio de almacenamiento? ¿Es un local dentro de un centro comercial? ¿Tiene planta alta y planta baja? Estas son preguntas válidas a considerar.

El grado de conservación del inmueble, así como el atractivo de la propiedad visto desde el exterior, es uno de los factores más importantes para calcular su valor. Si tiene pintura descascarada, un patio delantero descuidado, o concreto agrietado, el valor de la propiedad puede disminuir significativamente. Por el contrario, una mano fresca de pintura puede cambiar el panorama.

De acuerdo al tipo de negocio, las amenidades ofrecidas por el edificio serán de vital importancia para calcular el precio de renta comercial. Revisa si el local cuenta con:

• estacionamiento para vehículos;
• conexión wifi;
• instalaciones para conferencias;
• opciones de seguridad (portero 24/7, cámaras de acceso, etc.);
• medio baño o baño completo;
• aire acondicionado;
• áreas comunes.

La oferta y la demanda rigen nuestra economía, y el mercado inmobiliario no es una excepción. Si hay una afluencia de personas buscando espacios de renta para renta comercial, pero hay pocas opciones, los precios pueden subir y viceversa.

Ahora ya conoces cuáles son los mejores métodos para saber cómo calcular un arrendamiento comercial, por lo que ya podrás hacer este cálculo antes de tomar una decisión tan importante como rentar el local para tu negocio. Si quieres conocer más información relevante sobre negocios, te recomendamos seguir consultando los artículos de CUIDA TU DINERO.