Cómo calcular el valor de un terreno

Calcular el valor de un terreno es mucho más fácil que el de una vivienda. Piensa que los compradores de inmuebles -a menudo- no estiman las mejoras o remodelaciones de los departamentos y casas, ya que posiblemente quieran adaptar el inmueble a su estilo decorativo y ritmo de vida. Por tanto, aunque hayas renovado tu hogar, podrías obtener menos dinero del esperado.

Esto no sucede en el caso de los terrenos. Si bien algunos compradores valoran más la calificación de la tierra -un terreno apto para el cacao quizás sea más costoso que uno para tubérculos- los lotes son lienzos en blanco y pueden destinarse a diferentes usos, desde la construcción de centros comerciales hasta la venta de inmuebles.

Pero, ¿cuánto vale un terreno? El precio dependerá de su ubicación, de los metros cuadrados, del entorno, de la cantidad de vías de comunicación y, por supuesto, de sus características. Así que, antes de vender tu lote, ¡aprende a calcular su precio! De esta forma podrás sacarle el máximo provecho a tu inversión.

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Si tienes un terreno en México, el primer paso para calcular su precio es estimar el valor catastral. Esto no es más que la declaración del precio del lote ante los órganos y entes del Estado, y debe realizarse sobre cualquier tipo de propiedad inmobiliaria; ya sea un terreno, una casa o un local comercial.

Los impuestos prediales se determinan según el valor catastral del terreno. Por ende, conocer esta cifra te dará una idea del precio mínimo que deberías recibir por tu propiedad. Para calcular el precio de terreno según el valor catastral tendrás que tener a la mano ciertos datos, como el valor del suelo y el de la construcción. Estos datos se actualizan cada año y varían entre un 10 % y un 25 % dependiendo de los ajustes que efectúe la oficina urbana.

La fórmula para calcular el valor catastral es simple. El valor del suelo dependerá de la ubicación y clasificación del terreno. Por ejemplo, si el lote está en la Ciudad de México, busca la tabla de valores del código fiscal de CDMX. Recuerda que cada entidad cuenta con sus propias estimaciones.

Fórmula del valor catastral del terreno = valor del suelo + valor de la construcción

Pongamos un ejemplo. Para comenzar con el cálculo del valor catastral, obtén el número de tu cuenta predial. Supongamos que este número es el 160-540-90-00. La primera cifra corresponde a la región según catastro, la segunda a la zona y la tercera al lote. Busca las cifras en el código fiscal y encontrarás el valor promedio por metro cuadrado.

Si el terreno no cuenta con construcciones, entonces no necesitarás ningún dato extra. Supongamos que el valor promedio del metro cuadrado es de $5.000 pesos y tu lote tiene 300 metros cuadrados. Multiplica el valor promedio por la cantidad de metros y obtendrás el valor catastral de tu terreno: $1.500.000 pesos.

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El valor catastral del terreno te dará una idea del precio mínimo que podrías recibir en caso de que lo vendas, pero no necesariamente determina el precio o valor de un terreno en el mercado. Para saber en cuánto se cotiza un lote de tierra, tienes que evaluar cuánto están dispuestos a pagar los compradores por él.

Para que tengas una idea, el precio de terreno por metro cuadrado que se maneja en CDMX está alrededor de los $19.000 pesos, mientras que uno en Guadalajara no supera los $5.000 pesos. El potencial de crecimiento de la ciudad, los servicios públicos, la vialidad, el desarrollo del comercio y la plusvalía son tan solo unos de los tantos valores que toman los tasadores de terreno en consideración.

Para descubrir cuánto vale un terreno en el mercado debes visitar los portales inmobiliarios más populares de México. Limítate a las zonas cercanas a tu lote y promedia el valor de las publicaciones.

Para estar más seguro del precio de terreno, contrata una valuación. Las empresas inmobiliarias cuentan con tasadores experimentados que tomarán en cuenta todo lo que le añada o reste valor a tu propiedad.

No es necesario que publiques tu terreno con un agente de bienes raíces para la venta. Tal como ocurre con las casas de empeño, este tipo de empresas ofrecen valoraciones gratuitas y sin compromiso.

Así, sabrás cuánto vale un terreno exactamente y, a la hora de venderlo, podrás obtener un precio justo por él.