¿Qué es un arrendamiento de tierra?

El arrendamiento de tierra es un acuerdo en el que una persona alquila un terreno durante un largo período de tiempo, teniendo el derecho de hacerle las mejoras que más le convenga sin nunca poseer la propiedad del mismo.

Este tipo de relación comercial se caracteriza en que las mejoras que el arrendatario haga serán propiedad del arrendador, a menos que exista una cláusula de excepción en la cual el inquilino se comprometa a pagar todos los impuestos correspondientes.

Ya que el arrendamiento de tierra permite al dueño poseer la propiedad de las mejoras una vez que el contrato expira, éste puede vender el mismo a un precio mayor del valor original.

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La idea básica detrás de un contrato de arrendamiento de tierra es que el propietario pone a la disposición de un inquilino un terreno en el cual éste realizará una serie de mejoras o construcciones.

El inquilino pagará por todas las obras que en el lugar se hagan, y mantendrá los derechos de uso durante la vida del contrato. Al finalizar el mismo, las partes pueden continuar, renegociar o terminar el contrato de acuerdo a su conveniencia.

El contrato de arrendamiento de tierra es una opción ventajosa para el propietario por varias razones. Primero, el propietario puede lucrarse por el uso de la tierra por un largo período de tiempo sin tener que venderla; segundo, al finalizar el contrato, todas las obras, mejoras y construcciones realizadas en el lugar pasan a ser suyas.

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En este tipo de acuerdo, el inquilino se asegura una pieza valiosa de bienes raíces sin hacer una gran inversión inicial. En muchos casos, la mejor tierra no está en venta, pero sí puede ser alquilada.

La desventaja para un inquilino de usar este tipo de acuerdo es que tiene que invertir una suma considerable en la construcción de un edificio sin la seguridad de saber lo que va a pasar con este una vez que el contrato de arrendamiento finalice.

Un contrato de arrendamiento de tierra se caracteriza por tener una larga duración. Por ejemplo, muchos contratos de este tipo se establecen con términos que van de 50 a 99 años. Después de vencido el plazo, el inquilino puede tener la opción de renovar el contrato.

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Los contratos de arrendamiento de tierra también establecen, como norma, a quién pertenece la tierra y a quién pertenecen las edificaciones o mejoras que en ella se hagan. Esto abre la posibilidad a que, por ejemplo, el inquilino venda el edificio con el contrato de arrendamiento intacto. Esto crea una situación en la que dicho acuerdo puede ser legalmente transferido a un tercero.

Esencialmente, existen dos tipos de contrato para el arrendamiento de tierra: el subordinado y el no subordinado.

• Contrato subordinado. En este tipo de relación, el propietario tiene una prioridad baja sobre el terreno en el caso de que tenga lugar un reclamo, lo cual puede parecer contraintuitivo en principio. Sin embargo, a pesar de las condiciones del contrato, el propietario se beneficia de las mejoras que se le hagan al terreno, además que ceder el primer reclamo sobre la tierra le permite negociar términos más favorables, como una renta alta.

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Contrato no subordinado. A diferencia del contrato subordinado, en esta relación el propietario mantiene la prioridad máxima en el caso de que el arrendatario entre en quiebra debido a las deudas que haya contraído para mejorar el terreno, lo cual se traduce en que los prestamistas que hayan accedido a prestar sus servicios al arrendatario no pueden tomar posesión de la tierra. Por otro lado, tener una prioridad máxima significa que el propietario cobra una renta baja por el terreno. Una desventaja de este tipo de contrato consiste en que, usualmente, al no poder tomar posesión del terreno en caso de bancarrota, los prestamistas son reacios a conceder préstamos al arrendatario.